Конец прекрасной эпохи? Как банкиры и застройщики Татарстана намолотили 143 миллиарда

«Если цены на  квартиры растут, как правило, это влияние банковского сектора»,  — говорят на  рынке жилищного строительства Татарстана, который с  2019 года работает по  банковским спецсчетам. Ипотечные портфели банков в  республике ощутимо потяжелели, а  доля ипотечных сделок подскочила до  95%. Застройщики Казани и РТ за  минувший год поставили рекорд и  по  выручке, и  по  числу проданных квартир. Но  прогнозы не  радуют, а  девелоперы готовят антикризисные планы. Подробности  — в  материале «БИЗНЕС Online».

По итогам 2023 года застройщики Татарстана продали квартир на 143,6 млрд рублей, что на 78% больше аналогичного показателя 2022 года. Это рекорд за три года. Такова статистика «Дом.РФ». По Казани финансовый результат застройщиков за год удвоился до 96,2 млрд рублей.

Конечно, 2024 год вряд ли будет так хорош — но, согласитесь, туманное будущее не мешает подвести итоги прошлого! Если считать по количеству проданных квартир, то минувший 2023 год оказался лучшим за последнее время. Девелоперы РТ реализовали 19,9 тыс. квартир — это на 51% больше, чем в 2022-м, и в полтора раза больше по сравнению с 2021-м. Так что все, что говорили про затоваренность квартирного рынка в начале прошлого года, уже не актуально. Затоваренность — уже миф, по крайней мере в Казани точно.

Вспомним результаты отчетных периодов 2023 года:

На спрос и рекордные продажи нового жилья в 2023 году по Татарстану влияли следующие факторы:

«После каждого повышения ключевой ставки наблюдалась скачкообразная активность. Рынок недвижимости работал в условиях сильной зависимости от финансово-экономической ситуации», — оценивает итоги минувшего года исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова .

Пружина спроса 2023 года начала скручиваться еще в 2022 году, полагают в «СМУ-88». «В первые полгода 2023 напряжение росло — рынок ждал снижения цен, акций от застройщиков. Мол, продаж нет, сейчас „жадные“ девелоперы прогнутся и начнут демпинговать, — вспоминает директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Мало того, что этого не случилось — наоборот, ЦБ анонсировал комплекс мер, которые заметно сократили возможности для покупки жилья. В итоге пружинка отложенного спроса „стрельнула“ в третьем квартале».

Приглядимся к десятке лидеров по итогам 12 месяцев минувшего года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ продали в Татарстане 12 тыс. квартир на 91 млрд рублей. Ядро продаж ожидаемо приходится на столицу РТ. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только продаж в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже построены. Поэтому на самом деле кошельки банкиров и девелоперов еще пухлее.

В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.

После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику сделок на вторичке. Не всегда в статистику попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.

Цифры расходятся с реальностью и по факту объем продаж квартир еще больше. Но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, и это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.

Важный момент: все эти миллиарды в первую очередь уходят на эскроу-счета в банках. Девелоперы получат деньги только после сдачи домов. А дом строится в среднем полтора-два года, так что инфляция тоже откушает свою долю. Все это время стройка идет за счет кредитов, что удорожает строительство. Но такая схема считается платой за то, чтобы в стране не было обманутых дольщиков. По оценкам, размер этой платы — 11% цены жилого комплекса: по крайней мере, такая цифра звучала на совещании комиссии Госсовета РФ с участием вице-премьера Марата Хуснуллина и президента РТ Рустама Минниханова .

Но перейдем к итогам ключевых игроков рынка недвижимости республики.

2023 год принес смену лидеров в первой тройке. По сумме продаж «Ак Барс Дом» уступил первую строчку «Унистрою», который за прошлый год продал в Татарстане 1,9 тыс. квартир за 16,6 млрд рублей. Второе место — у «СМУ-88», которое заработало 14,5 млрд рублей, поднявшись с 4 места. Замыкает тройку «Ак Барс Дом»: его покупатели положили на эскроу-счета в банках 14,3 млрд, купив 1 622 квартиры.

Из первой тройки выпал #Суварстроит, продавший 1417 квартир на 9,3 млрд рублей — это 4 место. Пятая строчка у «ТСИ» — 1028 объектов за 7,1 миллиарда. По итогам 2022 года компания занимала 6 строчку. Следом московский ПИК, который за год продал в Казани 1087 квартир за 7 млрд рублей. В число лидеров вырвалось и подмосковное «Садовое кольцо» — 7 место обеспечены продажей 397 квартир за 6,5 млрд рублей.

Замыкают десятку три челнинских застройщика. На 8 месте «Домкор», который продал 1171 квартиру за 4,9 млрд рублей, следом «Профит» — 772 объекта за 4,7 млрд рублей, на 10 строчке «Талан» — компания продала 772 квартиры за 4,7 млрд рублей.

Выпали из топ-10 по итогам 2023 года «Новастрой», «Камастройинвест» и «Комфортное жилье». Суммарно остальные участники строительного рынка РТ продали 7826 квартир за 52,6 млрд рублей.

Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Казани за год выросла на 20% до 207 тыс. рублей. Ценник пробил психологическую отметку — о таком развитии событий эксперты «БИЗНЕС Online» предупреждали в августе 2023 года. Прогноз сбылся.

В целом по Татарстану «квадрат» подорожал на 44% до 174 тыс. рублей, указано в статистике «Дом.РФ. Оговоримся, что эксперты видят в этих цифрах погрешности. Например, цена жилья может быть завышенной — поскольку все это связано с залогами, ипотекой и прочим, девелоперы вынуждены прибегать к некоторым хитростям, искажающим чистоту данных. Собеседники «БИЗНЕС Online» не скрывают, что пытаются донести до аналитиков госкомпании изъяны этой статистики — ведь в итоге цифры ложатся на стол лиц, принимающих решения. Однако пока инструментарий продолжает работать, и участники рынка надеются лишь на то, что в ЦБ тоже сидят не дилетанты.

Перечислим главные причины роста цен на жилье:

«Для Казани стоит обратить внимание и на тот факт, что в течении 2023 года в реализацию выводилось много проектов повышенной комфортности с обоснованно высокими ценами. И это не могло не найти отражения в увеличившихся средних ценах за „квадрат“, — отмечают в „Ак Барс Доме“. — Стоимость сегмента доступного жилья и комфорт-класса росла в зависимости от степени готовности проекта, и ее рост не был значительным».

С вводом эскроу-счетов в 2019 году правила рынка поменялись, напоминают в «СМУ-88».

«Застройщики — мы в частности — сегодня работают на минимальной маржинальности. И, если цены на квартиры растут, то, как правило, это влияние банковского сектора, — продолжает Наиль Галеев. — В цене квадрата последние годы сидят не только стоимость земли, стройматериалов и инвестиционных планов. Там еще и стоимость ипотечных продуктов и банковские комиссионные сборы. В прошлом году, конечно, были колебания цен на стройматериалы. Но по сравнению с влиянием ипотеки на конечную стоимость квартиры — это капля в море».

Финансовые условия покупки второй год ощутимо влияют на стоимость квадратного метра, соглашаются и в группе компаний «Новастрой».

«В 2022 году девелоперы начали массово предлагать субсидированные ставки по ипотеке, которые привели к удорожанию квадратного метра жилья, сделав доступнее ежемесячный платеж по ипотеке, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова . — Несмотря на увеличение уровня минимальных ставок в 2023 году, эта тенденция сохранилась. А застройщики совместно с банками разработали новые инструменты, делающие недвижимость более доступной, в том числе субсидирование первоначального взноса. Рост спроса закономерно привел к росту цен, которые и так увеличились за счет „зашитых“ в них акций».

Доля сделок с ипотекой за минувший год выросла с 70% до 95% в проектах стандарт и комфорт-класса, рассказывают участники рынка. Другую тенденцию обозначили в «СМУ-88» — компания за год снизила долю ипотеки в продажах на 10-12%. «Эту долю сегодня занимает рассрочка или отсроченный платеж», — говорит Галеев.

Татарстанские отделения ВТБ и Сбера назвали «БИЗНЕС Online» следующие факторы роста доли ипотечных сделок:

В итоге за минувший год ВТБ в Татарстане выдал рекордный за все время работы объем ипотеки , который превысил 70 млрд рублей — это на 66% выше показателя 2022 года и на 71% 2021 года. К 1 января 2024 года ипотечный портфель банка вырос на 48% до 160 млрд рублей в сравнении с прошлым годом.

Потяжелел ипотечный портфель и у Сбера — в полтора раза до 297 млрд рублей, сообщили в пресс-службе татарстанского отделения банка. По статистике 50% объема выдач ипотечных кредитов составляли госпрограммы. Сумма выданных кредитов в 2023 году вдвое превысила показатели 2022 года.

Вырос и максимальный срок ипотечного кредитования в республике. ВТБ в Татарстане заявляет о достижении 25 лет — это 5 место по среднему сроку кредитования среди регионов, Казань на 4 месте. В среднем на 27 лет теперь выдают ипотеку в Сбере. «Несколько выше, чем за предыдущий год и соответствует значениям ведущих регионов», — заявляют в пресс-службе банка.

Приглядимся к среднему сроку ипотечного кредита у Сбера в других регионах:

«Люди стараются брать на максимальный срок для того, чтобы ежемесячный платеж был наиболее комфортным, — описывает поведение покупателей директор „Этажи-Казань“ Марат Галлямов . — При этом большинство, конечно же старается и верит, что досрочными платежами этот срок будет со временем сокращаться. Людям важен не срок, а ежемесячный платеж».

Напомним, что максимальный срок ипотеки — 30 лет. И, если еще 3-4 года назад люди старались брать кредит в среднем лет на 15, то теперь берут по максимуму, чтобы снизить ежемесячный платеж. Это говорит о том, что близок предел покупательной способности. Ежемесячный платеж по ипотеке таков, что без доходов в 100-110 тыс. рублей на среднюю семью влезть в кредитную кабалу уже невозможно. Количество людей, способных на этот подвиг, становится все меньше — а значит, рынок близок к исчерпанию платежеспособного спроса. Поддерживать спрос, однако, можно за счет покупателей из других регионов — и, по оценкам некоторых экспертов, доля таких клиентов у казанских девелоперов устремилась к 40% и более. По крайней мере, в сегменте жилья бизнес-класса это уже свершившийся факт.

К началу 2023 года затоваренность жильем в Татарстане с 2021 года выросла вдвое — ситуация была хуже, чем в среднем по стране. По итогам 2022 года Татарстан поставил новый рекорд ввода жилья. Но жилищные условия улучшили только 105 тыс. семей Татарстана — это на 8% меньше, чем планировали. Министр строительства РТ Марат Айзатуллин даже делал неутешительный вывод: в Татарстане падает покупательский спрос…

За год ситуация стабилизировалась. По данным «Дом.РФ» к концу 2023 года непроданный остаток квартир в Казани составил 14,8 тыс. квартир — 50% от заявленных в проектах новостроек. Годом ранее было 62%. В целом по Татарстану такая же ситуация: непроданный остаток составляет 50,7%, что на 14% ниже аналогичного показателя 2022 года. В зависимости от стратегии компании у крупных застройщиков непроданный остаток составляет 50-80% возводимого жилья.

«Рынок находится в равновесном состоянии, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Базу для этого подготовили продажи прошлого года и высокий спрос, который стабильно держался с третьего квартала».

С этой позицией согласны в «СМУ-88». «У всех были рекордные продажи, а так называемой затоваренности начала года как не бывало. Тут, конечно, слово „рекордные“ не совсем корректно. Скорее, просто вылезли из ямы 2022 года, когда продаж не было практически полгода. Но, видимо, не надолго», — дает пессимистичный прогноз на будущее Наиль Галеев.

Затоваривание в большей степени связано с тем, что в ассортименте у застройщиков имеются квартиры большой площади, говорят о текущей ситуации в #Суварстроит.

«Обычно покупателями таких квартир являются семьи, которые продают свое вторичное жилье, — рассказали в компании. — Так как условия по ипотеке для вторичного жилья ухудшились, соответственно срок реализации таких квартир увеличился. А так доля таких квартир в экспозициях у застройщиков составляет процентов 30, соответственно и возникает задержка в их реализации».

Как поведет себя рынок далее? «Сказать сложно, — отвечает на вопрос Юсупов. — На рынке новостроек профицита думаю не будет, в отличие от рынка вторички. Там и условия по ипотеке хуже, да и в целом люди больше берут новостройки».

«Вывод в строительство новых проектов под повышенные ставки финансирования будет очень взвешенным и осторожным, и это может сказаться на снижении предложении проектов в высокой стадии готовности через полтора-два года», — считают в «Ак Барс Доме».

Наступивший год будет непростым. Продажи новостроек будут замедляться как в Татарстане, так и по стране, сходятся во мнении опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. В планах и дальше предлагать покупателям комфортные ежемесячные платежи, трейд-ин, субсидировать и комбинировать ипотечные инструменты с рассрочкой.

«Возможно, показатели продаж откатятся до уровня 2022 года — говорит Латыпова. — Но и на этот год у „Ак Барс Дом“ амбициозные планы, несмотря на складывающуюся конъюнктуру рынка».

Туманно будущее программы льготной ипотеки под 8% годовых, которая 1 июля прекратит существование или станет узко направленной. В этом случае из массовых льготных программ остается только семейная ипотека. «Рынок сузится, а на новую квартиру придется копить несколько лет и всем родственникам, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“. — Как бы то ни было, продолжаем разработку новых проектов».

«В начале года продажи будут стимулироваться нестабильной ситуацией на рынке, — рассуждает заместитель генерального директора „Унистрой“ Искандер Юсупов. — На фоне ажиотажа спрос будет высоким. В мае–июне будет традиционное снижение продаж. Прогнозировать что будет во второй половине года сложно».

Начало года не обнадеживает. Напомним, 11 января Сбер и другие банки врубили девелоперам комиссии по льготной ипотеке — из-за чего квартиры в Казани могут подорожать еще на 4–7%. Причина в том, что правительство сократило маржу банков от льготного кредитования. Из-за этого называть льготную ипотеку «Господдержкой» уже не корректно — программу по сути поддерживают и государство, и девелоперы, так что правильнее ее называть « ГосДевПоддержка », иронизируют застройщики.

«Надеемся, что комиссии банкам все-таки отменят, и господдержка останется господдержкой, а не госдевподдержкой, — говорит Юсупов. — Что касается цен, то снижения в нынешних условиях точно ждать не стоит. К сожалению, все колебания рынка так или иначе отразятся на конечной цене для потребителя. В нашей компании готовы антикризисные планы».

На новые правила игры между банками и застройщиками рассчитывают в «Новастрое». «Разработка стратегий, которые в новых условиях сделают ипотеку доступной, снова приведет к росту спроса уже к марту 2024, — предполагает Дарчинова. — Надо отметить плавное снижение спроса. Интерес к покупке жилья у населения сохраняется, однако выбор финансовых инструментов сократился. Но тенденция последних двух-трех лет такая, что адаптация рынка происходит все быстрее и быстрее».

«Запущенные Центробанком в конце 2023 года процессы по недопущению перегрева ипотечного рынка уже привели к определенному падению спроса. Совершенно очевидно, что в наступившем году тренд на снижение будет продолжен, — говорит управляющий ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина. — Часть заемщиков, планировавших приобрести недвижимость, отложат сделки до „лучших времен“. А средства, накопленные для первого взноса, граждане предпочтут приумножить на депозитах с повышенной доходностью. По нашим оценкам, объемы выдач жилищных кредитов в целом по Росссии могут снизиться минимум на треть к уровню 2023 года. Сегмент продолжит „остужаться“, основным драйвером его, по крайней мере, в первом полугодии, останутся скорректированные программы льготного кредитования».

Снижения ключевой ставки, как сказал Владимир Путин, ждут в «Этажах». «Но, скорее всего, это будет реально во втором полугодии, чем в первом», — говорит Галлямов.

Вот такие прогнозы дали эксперты «БИЗНЕС Online» на 2024 год. Что ж, будем и дальше следить за ситуацией в сфере недвижимости.