Почем квартиры в памятнике архитектуры: Эмиль Хуснутдинов восстановит историческую справедливость

Исторический центр Казани остается бездушным, что лишает его притягательности,  констатируют эксперты, а  потому приветствуют превращение аварийного старинного здания возле Лядского садика в  жилой  дом. Примеров, когда историческим памятникам возвращают былые функции, ничтожно мало. Почему застройщик сначала продал здание, затем снова купил и  сколько надо вложить в  реставрацию, выяснял корреспондент «БИЗНЕС Online».

В центре Казани, рядом с Лядским садиком, появятся новые апартаменты. Речь о памятнике архитектуры «Комплекс доходного дома И. А. Сурина» постройки 1912 года Фото: Андрей Титов

В  центре Казани, рядом с  Лядским садиком, появятся новые апартаменты. Речь о  памятнике архитектуры «Комплекс доходного дома И.  А.  Сурина» постройки 1912 года (Горького, 26). Реставрацией трехэтажного здания с  дальнейшим приспособлением под жилую функцию займется депутат  Госсовета РТ  и  владелец  строительной компании «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.  Научно-проектная документация на  проведение работ по  сохранению объекта культурного наследия регионального значения появилась 25  мая на  сайте госкомитета  ОКН. Проект  заказывало ООО  «Девелоперская компания-2» (депутат  — ее  гендиректор).

Как рассказал «БИЗНЕС Online» Хуснутдинов, этот дом он  купил давно, но  затем решил продать. Новый владелец тоже не  стал мучиться с  реставрацией  и  в  прошлом году выставил здание на  продажу за  200  млн рублей вместе с  участком. Хуснутдинов вновь обратил внимание на  этот  дом. «Мы  решили, что все-таки нужно обратно выкупить,  — говорит он. —  Хочется сделать красиво, как мы  сделали на  Большой Красной». Речь об  апартаментах под стенами Кремля, где компания Хуснутдинова восстанавливает снесенные в  нулевые дома ХIХ века, построенные в  стиле классицизма губернским архитектором Фомой Петонди . Срок сдачи  — второй квартал 2022 года. Площадь апартаментов  — до  176,3 кв.  м. Автором концепции реставрации тогда выступило ООО  «НПФ „РЕКОН +“», эта  же компания занимается и  новым проектом на  Горького.

Сколько инвестиций потребует реставрация и  реконструкция доходного дома Сурина, депутат сказать не  может  — нет детального проекта. «Это недешевое удовольствие,  — оценивает будущие затраты Хуснутдинов. —  Снести и  заново построить  — дешевле». Компания планирует воссоздать здание через два года. По  словам депутата, здание сохранило статус жилого, поэтому ему предстоит вернуть былые функции. Объектом владеет товарищество собственников недвижимости «Уютный двор» (председатель правления  — Айдар Мифтахов ; ранее руководителем была Мифтахова Диана Эмилевна, видимо, дочь депутата). 

Реставрацией трехэтажного здания с дальнейшим приспособлением под жилую функцию займется депутат Госсовета РТ и владелец строительной компании «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов Фото: «БИЗНЕС Online»

Этот желтый дом, напоминающий питерские дворы-колодцы, переходил из  рук в  руки и  его долго не  могли поставить под охрану. Сейчас он  расселен и  находится в  аварийном состоянии. В  XX  веке часть здания принадлежала купцу Ивану Сурину , а  после национализации в  квартирах были коммуналки. А  еще раньше зданием владела дочь казанского купца Мариам Бану и  сдавала 14 комнат. Как сказано в  экспертизе, в  начале 2000-х дом частично расселили, при этом несколько жильцов отказывались переезжать. После отселения он  горел, пожарные частично разобрали  кровельное покрытие над трехэтажной частью. Утрачены ограждения одной из  черных лестниц и  балкона, фурнитура столярных заполнений, полы вскрыли мародеры. Еще в  2011 году президент Рустам Минниханов поручил продумать, как здание можно приспособить под современное использование. Надо было решить вопрос и  со  статусом объекта культурного наследия  — его дом дом получил только в  2018-м. К  этому времени были утрачены часть подлинных перегородок, отделка интерьеров, неверно были воссозданы лепные композиции ограждения балкона.

«Это недешевое удовольствие, — оценивает будущие затраты Хуснутдинов. —  Снести и заново построить — дешевле» Фото: Андрей Титов

Дом Сурина по  своему внутреннему устройству, как сказано в  экспертизе, типичный доходный  дом. Трехэтажный корпус поделен на  квартиры, по  две на  каждом этаже. Здание коридорного типа, с  главным входом с  парадной лестницы. Квартира, в  свою очередь, делилась на  две части: в  парадной части раньше находились прихожая, кабинет и  помещения для приема гостей, выходящие окнами на  улицу Горького; в  приватной зоне располагались спальни и  хозяйственная часть (с  санузлом, ванной, кладовой, комнатой для прислуги и  кухней с  выходом на  черную лестницу).

Дом Сурина по  своему внутреннему устройству, как сказано в  экспертизе, типичный доходный  дом. Трехэтажный корпус поделен на  квартиры, по  две на  каждом этаже Фото: Алексей Савин

По  словам помощника президента РТ  и  члена  совета Общества охраны памятников Олеси Балтусовой , в  доме жил известный архитектор Василий Егерев , и  в  целом градозащитники много лет беспокоятся о  судьбе здания. «Собственник уже давно проектирует ремонт, я  консультировала проектантов весь процесс,  — рассказала она „БИЗНЕС Online“. —  Несколько лет назад, когда дом совсем был пустым, не  охранялся, и  я  попросила собственника пойти навстречу обществу охраны памятников: мы  сделали обмеры и  опись, и  демонтировали два исторических кованых крылечка с  медерновыми орнаментами, чтобы они не  пропали. Как раз тогда шел волонтерский фестиваль Том Сойер Фест, и  наши кузнецы, которые реставрировали крылечко на  Волкова, согласились в  этом помочь». 

Проект предполагает сохранение исторической жилой функции. То  есть перепланировки будут минимальные, а  основные парадные помещения должны сохранить и  исторические габариты, и  художественное оформление потолков, и  оригинальное напольное покрытие. В  здании, где раньше был гараж, появится двухуровневая квартира. На  первом этаже западного пристроя расположатся две квартиры, вход в  одну из  них  — непосредственно со  двора, еще одна квартира будет на  втором этаже гаража.   В  двухэтажном южном пристрое появятся четыре апартамента.

Проект предполагает сохранение исторической жилой функции. То  есть перепланировки будут минимальные Фото: Алексей Савин

Реставрация будет длительной. Во-первых, нужны первоочередные, противоаварийные и  консервационные мероприятия. Требуется усилить стропильные конструкции, заменить кровлю, усилить   аварийные деревянные балки перекрытия. С  точки зрения архитектуры предусматривается восстановление объемно-конструктивной структуры здания, облика начала XX  века. Предстоит реставрация декоративных элементов, дверей, мраморных подоконников, парадной лестницы, метлахской плитки полов и  лестничных площадок, а  также черновая отделка помещений с  восстановлением элементов, относящихся к  предмету охраны  — например, паркетного пола. «Все предлагаемые мероприятия не  изменяют предмет охраны объекта культурного наследия»,  — сказано в  акте.

Предстоит реставрация декоративных элементов, дверей, мраморных подоконников, парадной лестницы, метлахской плитки полов и лестничных площадок, а также черновая отделка помещений с восстановлением элементов, относящихся к предмету охраны Фото: Андрей Титов

Что ценного осталось в  доме? Почти везде сохранились подлинные двери  —  высокие, в  стиле модерн в  парадных комнатах, и  более простые, филенчатые, в  жилой части. Кое-где есть паркетные полы, на  месте метлахская плитка. Богато декорирована парадная: в  углы арки входной зоны помещены маскароны в  виде головы девушки в  венке, металлическое ограждение лестницы представляет собой переплетающиеся стебли с  листьями и  цветами, стены украшают лепные композиции растительного характера с  глазурованными плитками. «Чаще других встречающийся мотив  — цветок подсолнуха  — использован в  заполнениях кессонов потолков, ограждении лестницы, лепном фризе, из-за чего этот доходный дом в  народе прозвали „дом с  подсолнухами“. Ступени лестницы выполнены в  технике терраццо, полы площадок покрыты метлахской плиткой»,  — сказано в  экспертизе.

Почти везде сохранились подлинные двери  —  высокие, в  стиле модерн в  парадных комнатах, и  более простые, филенчатые, в  жилой части. Кое-где есть паркетные полы, на  месте метлахская плитка Фото: Алексей Савин

Стоимость реставрации объекта зависит от  текущего состояния объекта  — здание должно быть капитально обследовано. Так как это памятник архитектуры, расценки на  реставрацию, как правило, гораздо выше, чем строительство нового объекта. «Порядок цифр может быть и  100 тысяч за  квадратный метр, а  может и  дороже»,  — отмечает гендиректор АН  «РеАгентство» Юрий Чикиров . Грубо прикинув, только на  эти цели может потребоваться минимум 200  млн рублей. А  еще нужно будет сделать реконструкцию, отделку, благоустройство территории…

Сколько будет стоить жилье? «Примерная стоимость за  квадратный метр  — от  250  тысяч рублей и  может достигать 400  тысяч»,  — предполагает руководитель АН  «Счастливый дом» Анастасия Гизатова . Во  всяком случае, «квадрат» новостройки в  Вахитовском районе по  нынешним меркам стоит 212  тыс. рублей. Многое будет зависеть и  от  планировки и  площади квартир, на  которые будут давить охранные обязательства. Окупит  ли себя объект, сказать пока сложно, поскольку неизвестно, на  каких условиях он  достался «ЖИКу», отмечает Гизатова. «Не  думаю, что это было неинтересно для компании, если они зашли в  этот проект»,  — говорит она.

«Примерная стоимость за квадратный метр — от 250 тысяч рублей и может достигать 400 тысяч», — предполагает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова Фото: Алексей Савин

Превращение памятников в  жилые объекты  — редкая для Казани история: в  основном их  приспосабливают под офисы, коворкинги, рестораны, и  другие коммерческие функции. Последний такой пример  — историческая усадьба Абдуллиных на  Столбова, которую реконструирует «КамаСтройИнвест» Делюса Серазетдинова . Там будут в  основном офисы. В  усадьбе Иванова и  Киселева на  Муштари, напротив Лядского сада, будет элитное жилье с  эксклюзивными квартирами. Их  стоимость  — 12-41  млн рублей. «Если старые здания заживут полноценной жизнью и  туда вернутся семьи, как было изначально, это очень хорошо. Здесь вопрос только в  сохранности и  степени изменения этого здания»,  — добавляет эксперт.

Главный ресурс дома  — это люди, говорит и.  о. председателя ТРО ВООПИиК Натальи Топал . По  ее  словам, исторический центр Казани по  факту остается бездушным. Да, там днем кипит деловая жизнь, а  вечерами и  в  выходные дни она замирает, что лишает притягательности культурных территорий. «Несмотря на  тот факт, что внешний облик зданий, например, на  улицах Горького, Московской, Тукая и  других к  2013 году удалось привести в  порядок, они остаются „холодными“ и  многие объекты со  временем уже начали ветшать. Это может коснуться и  „семинских“ объектов ,  — отмечает она. —    На  мой взгляд, практику оживления зданий стоит проработать на  законодательном уровне по  части содержания объектов культурного наследия владельцами или жильцами, перед которыми встанет сложная задача поддерживать их  исторический облик своими силами. Ведь согласно охранным обязательствам они будут обязаны любые ремонтно-реставрационные работы проводить через проекты и  экспертизы, что потребует больших затрат. Несомненно, понадобится поддержка государства».

Практика показывает: когда сохраняется первоначальный функционал дома, шанс его сбережения значительно повышается, добавляет градозащитник. По  словам Балтусовой, памятники часто меняют функцию и  это нормально. «И  конечно, мы  радуемся, когда изначальная функция остается после реставрации,  — отмечает она. —  Жилье  в  центре очень дорогое. Думаю, с  экономикой этого проекта все хорошо».