Даже у вкладов доходность больше: сдача в аренду ипотечных квартир в Казани перестала быть выгодной

Казань вошла в топ-5 наименее выгодных городов России с точки зрения заработка на арендных квартирах — об этом свидетельствуют исследования портала «Мир квартир». Стоит ли вкладываться в недвижимость в столице Татарстана и можно ли на ней заработать — «Казанским ведомостям» рассказали эксперты.

Вернуть первоначальные вложения в  одно- и  двухкомнатную квартиру в Казани можно только за  28 лет. К таким выводам пришли эксперты портала «Мир квартир».  При этих расчетах эксперты не  учитывали инфляцию, комиссию, простой и  затраты на  ремонт.

В  Казани доходность квартиры держится на  уровне 3,5%. Такие показатели столицы повторяют цифры Москвы и  Санкт-Петербурга. Средний же российский показатель доходности от  сдачи квартир в  аренду составляет 4,6%.

«Конечно, если покупать на данном этапе новостройку, брать ее в ипотеку, то арендный платеж не будет покрывать ипотеку. Платеж за нее будет примерно в два раза дороже. Но все-таки есть новостройки, которые будут расти в цене, и их будет выгодно покупать, а потом перепродавать, даже еще недостроенный дом», –  считает генеральный директор федерального агентства недвижимости «МОНОЛИТ» в Казани Андрей Никонов.

Поэтому нужно всегда обращаться к специалистам, которые ориентируются в новостройках и прислушиваться к их советам, добавляет эксперт.

  «Есть новостройки, которые будут расти в цене и их будет выгодно покупать,

а потом перепродавать»

Фото: © Султан Исхаков

«Есть дорогие локации, хорошие комплексы, которые заходят не такой большой ценой за квадратный метр, а уже на этапе сдачи вырастают в цене. Но для сдачи квартиры в аренду более выгодно покупать вторичное жилье. Как это сейчас модно – покупают обветшалые квартиры с плохим ремонтом, наводят в ней порядок и сдают. Это полностью покрывает ипотечный платеж, такая выгода всегда будет существовать», –  говорит Никонов.

В Казани перегрет рынок новостроек, утверждает спикер. Застройщики здесь зарабатывают больше всего по сравнению с другими регионами России. Они стабильно окупают все 100% с затрат на постройку. 

«Конечно же, если выбирать между покупкой и арендой жилья, то всегда лучше выбирать покупку. Потому что ты платишь за свое. Естественно, если ты хочешь жить в пентхаусе, новом доме и готов арендовать такое жилье, то это другое дело. Но, в любом случае, это не сопоставимо с возможностью покупки этой квартиры», –  прокомментировал Никонов.

Алия Валеева занималась инвестициями в недвижимость с 2004 года. Тогда она купила однокомнатную квартиру в Казани за 400 тыс. рублей, а продала за 1,2 млн рублей. После этого девушка вложила деньги в трехкомнатную квартиру стоимостью 2,7 млн. Продать ее удалось уже за 3,7 млн.

Выручка тоже пошла в инвестиции –    Алия преобрела две квартиры. По ее словам,  за год с продажи квартиры можно было заработать 1 миллион рублей. 

«Те, у кого было много денег и вкладывали в недвижимость, заработали очень много. Мы пробовали сдавать их пару раз, но это небольшие деньги. Сегодня, несомненно, можно заработать заработать на рынке жилья путем покупки и перепродажи квартир. Единственное, выше риски, так как продажа квартир осуществляется по эскроу-счетам. Для застройщика это не особо выгодно, поэтому цены   от застройщика повысились примерно на 30%. Естественно, это не могло не отразиться на покупательской способности. Тогда стали появляться низкие процентные ставки, начали привлекать людей», –  рассказала Алия.

  Фото: © Владимир Васильев

На вопрос, стоит ли вкладываться в недвижимость Казани сегодня, Валеева ответила однозначно –  когда ты во что-то инвестируешь, ты накапливаешь капитал.

«Я  считаю, лучше купить квартиру в новостройке по переуступке. Я сторонник инвестиций, но выгодных», –  добавила Валеева. 

Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина сообщила, что средняя стоимость аренды квартир в Казани сегодня составляет 21,6 тыс. рублей для однокомнатных и 32,9 тыс. рублей для двухкомнатных. Второй месяц цены медленно растут, а объем предложения снижается – в весенние месяцы рынок активизировался после зимней стагнации.

«Самые дорогие квартиры на рынке аренды Казани в районах Вахитовский – в среднем 25,3 тыс. рублей за «однушки» и 43,4 тыс. рублей за «двушки», Кировский – 23,7 тыс. рублей и 34,7 тыс. рублей и Ново-Савиновский – 22,1 тыс. рублей и 36,3 тыс. рублей. Наиболее доступные предложения в Авиастроительном и Московском районах, однако здесь и самый маленький выбор – менее 100 однокомнатных и двухкомнатных квартир. Больше всего квартир сдают в районах со средними ценами: Советском – более 700 лотов и Приволжском –  примерно 390 лотов», –приводит статистику эксперт.

«Средняя ставка аренды в Казани составляет 21,6 тыс. рублей для однокомнатных квартир и 32,9 тыс. рублей для двухкомнатных 

Фото: ©  Ильнар Тухбатов

Аналитик рассказала, за сколько лет можно окупить вложения в казанскую квартиру, если сдавать ее в аренду.  Средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке Казани – 7,29 млн рублей, на вторичном рынке – 5,83 млн рублей. При средней ставке аренды 21,6 тыс. рублей и при условии, что квартира сдается на протяжении всего года без перерыва, окупить приобретение получится за 28 лет и 22,5 года для первички и вторички соответственно.

«Это очень большой срок, а если квартира приобретена в ипотеку и сдается не 12 месяцев в году, то он будет еще больше, поэтому покупка квартиры в Казани с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно. К тому же, годовая доходность составляет около 4% – меньше, чем на банковских вкладах», –  прокомментировала Елена Лапшина.

Судя по данным эксперта, два  из трех просмотра объявлений в Казани на сайте cian.ru приходятся на долгосрочную аренду квартиры и только треть – на покупку с первичного и вторичного рынка.

Ильназ Абдуллин, девелопер и основатель строительной компании ВМ  Строй,  утверждает, что наблюдается значительный рост на спрос недвижимости с марта 2023 года,  который начался примерно через 2-3 месяца после объявления мобилизации в  сентябре.

«Был замечен небольшой спад после февраля, но  если сравнивать с  4-5 месяцами стагнации до  сентябрьской мобилизации, мы  видим, что активность на  рынке все же возобновилась», –  отмечает эксперт.

Грубо говоря, с  марта стоит инвестировать, так как недвижимость, особенно такие объекты, как квартиры в  новостройках и  индивидуальные жилые дома, растет в  цене, говорит Абдуллин. Что касается вложения в  квартиры для дальнейшей аренды  — это действительно распространенный вид инвестиций в  сфере недвижимости.

«Однако успешность такого вида инвестирования сильно зависит от  многих факторов, включая местоположение недвижимости, состояние рынка и  потенциальный спрос на  аренду. Специфика квартирных инвестиций в  Казани на  сегодняшний день, согласно моим наблюдениям, может не  обеспечить высокую доходность. Несмотря на  то, что капитал в  принципе может расти, на  текущий момент годовые проценты от  сдачи квартиры в  аренду оцениваются примерно в  3-4%, что связано с  относительно высокой стоимостью квадратного метра в  Казани», – объясняет эксперт.

«Альтернативой может стать инвестирование в  новые частные дома в  коттеджных поселках с  хорошей инфраструктурой и  небольшим расстоянием от  города»

Фото: © Владимир Васильев

Кроме того, в  Казани наблюдается замедление в  секторе новостроек и  некоторое снижение цен, что свидетельствует об отсутствии значительного роста на  рынке квартир, утверждает девелопер. С  учетом этих обстоятельств, Абдуллин не  рекомендует сейчас вкладываться в  квартиры в  Казани с  целью аренды.  Он настаивает, что большей инвестиционной привлекательностью на сегодня обладают именно дома –  ИЖС. Поэтому эксперт видит в будущем больший приток инвестиций в  загородную недвижимость, особенно в  тех местах, где развита инфраструктура: дороги и соцобъекты, куда легко добраться.

«Это новый продукт на  рынке, который пользуется большим спросом и  практически не  имеет конкурентов. Плюс, серьезные вложения в  инфраструктуру обеспечивают дополнительный потенциал роста стоимости такой недвижимости», –  говорит спикер, объясняя этой тенденцией и то, что он сам строит коттеджный поселок.

«Проекты типа коттеджного поселка «Европа» могут уверенно расти в  цене на  20% в  год. Мы  говорим о  готовой недвижимости, но  если речь идет о  земельных участках в  этих районах, то  они будут расти в  цене еще больше, согласно нашим прогнозам  — около  30% в  год», – приводит пример девелопер.

Вероятность роста стоимости квартир, отмечает он, предсказать сложно, так как они уже находятся на  пике роста.

«Для поколений X и Y, которые уже основали семью или планируют это сделать в  ближайшем будущем, покупка недвижимости часто представляется более разумным вложением»

Фото: © Владимир Васильев

«Для поколения Z, которое предпочитает свободу перед привязанностью к  одному месту, аренда может быть идеальным вариантом. Это дает им  гибкость в  передвижении, возможность путешествовать и  просто менять место проживания, когда появляется такая потребность. Они не  видят смысла нагружать себя ипотечными обязательствами в  такой молодой возраст», –  считает девелопер.

С  другой стороны, для поколений X и Y, которые уже основали семью или планируют это сделать в  ближайшем будущем, покупка недвижимости часто представляется более разумным вложением, отметил Абдуллин. Они ценят стабильность и  стремятся к  созданию капитала, который можно передать будущим поколениям.

«Сам я  отношусь к  поколению Y и  поддерживаю концепцию приобретения недвижимости как формы инвестиции и  обеспечения стабильности. Покупка недвижимости может обеспечить вам уверенность в  завтрашнем дне, а  также создать некую «подушку безопасности» для вас и  вашей семьи», – говорит эксперт

Девелопер отмечает, что изменение ценностных подходов может спровоцировать и снижение спроса на арендные квартиры. Люди будут стараться все же приобретать свое жилье. Хотя ожидать этого в ближайщем будущем все же не стоит.